SINIRLI AYNİ HAKLARDAN OLAN İRTİFAK HAKLARI

Bir mal üzerinde doğrudan doğruya egemenlik yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilen haklara ayni hak denir. 

Mülkiyet hakkı bir ayni haktır. Mülkiyet hakkı kişiye temel olarak bir malı kullanma, faydalanma (kiraya verme v.b.) ve satma hakkını verir.

Sınırlı ayni hak ise, mülkiyet hakkının yetkilerinden birini ya da ikisini kullanma hakkı veren ve yine herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. 

Sınırlı ayni haklar İrtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yüküdür.

İrtifak hakkı, sahibine bir mal üzerinde kullanma ya da faydalanma yetkilerini verir . 

İrtifak haklarını üçe ayırmak mümkündür: 

1) Arzi (taşınmaza bağlı) irtifaklar, 

2) Şahsi irtifaklar 

3) Diğer irtifaklar. 

1) ARZİ (TAŞINMAZA BAĞLI) İRTİFAKLAR

Taşınmaz lehine irtifak veya taşınmaza bağlı irtifak olarak da adlandırılır. 

Türk Medeni Kanunu madde 779'da ”Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.“ hükmü yer almaktadır.

Arzi hak için; bir gayrimenkule, diğer gayrimenkul lehine bir külfetin yükletilmesi denebilir. Külfet yüklenen taşınmazın maliki, faydalanan taşınmazın malikinin haklarını kullanmasına katlanmak zorundadır.

Gayrimenkulün malikinin değişmesiyle arzi hak da yeni malike geçer. Bu durum hakkın, eşyaya bağlı bir hak olduğunu gösterir.

Kural olarak taşınmaz lehine irtifak hakkı kurulması için resmi senede ve tapu kütüğüne yapılacak tescil gerekir. Tescil söz konusu her iki taşınmaza da işlenmiş olmalıdır.

Türk Medeni Kanunu madde 783'de “İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer." hükmü ile arzi hakkın nasıl sonlanacağı belirtilmiştir. Aynı zamanda lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir. Sağladığı yarar hakkın konusu ve kapsamına bakarak belirlenir.

2) ŞAHSİ İRTİFAKLAR

Şahsi irtifak hakları, eşyaya değil şahsa bağlı ayni haklardır. 

Şahsi irtifak hakları üç grupta incelenebilir: 

a)Devir ve intikalleri hiçbir zaman mümkün olmayan, 

b)Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olan ve 

c)Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olmayan.

A) Devir ve intikalleri hiçbir zaman mümkün olmayan şahsi irtifak hakları

Bu haklar intifa ve sükna hakkı olmak üzere iki tanedir. 

İntifa hakkı kullanma ve yararlanma haklarının tamamına sahip olunan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı taşınırlarda malın zilyetliğinin hak sahibine geçirilmesi ile kurulur. Taşınmaz mallarda ise resmi senedin düzenlenerek tapuya tescil edilmesi ile kurulur. İntifa hakkı tescilin terkini ya da malın tamamen yok olmasıyla sona erer. İntifa hakkı kural olarak hak sahibinin hayatı boyunca devam eder ama belirli bir süre ile kısıtlanabilir. İntifa hakkı hak sahibinin ölümüyle de sona erer. 

İntifa hakkının kullanılması 3. şahıslara bırakılabilirken sükna hakkı için bu geçerli değildir. Sükna hakkı bir evin belirli bir bölümünde veya tamamında oturma hakkıdır.

B) Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olan şahsi irtifak hakları

Bu haklara üst hakkı ve kaynak hakkı verilebilir. 

Üst hakkı gayrimenkulün altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren irtifak hakkıdır. Üst hakkının kurulması için resmi senet düzenlenmelidir. Üst hakkı kural olarak devir ve intikal edilebilir fakat aksinin kararlaştırılması mümkündür. 

Kaynak hakkı ise başkasının arazisindeki kaynaklardan yararlanma hakkıdır. Kaynak hakkı tapu siciline kayıt ile kurulur. Üst hakkının aksine kaynak hakkında resmi senet düzenleme zorunluluğu yoktur. Her iki hak da şahsi irtifak hakkı olmasına rağmen arzi irtifak şeklinde de kurulabilir.

C) Kural olarak devredilemeyen şahsi irtifak hakları

Arzi irtifakların konusu olan her şey şahsi irtifak konusu yapılabilir. Bu tür haklar üst hakkı ve kaynak hakkı istisna olmak üzere devredilemez.